Terremoto: indispensabile l’anagrafe del costruito

Da anni FEDERPROPRIETA’ chiede di rendere obbligatoria “La Certificazione sullo stato di salute dei fabbricati”, che rappresenti l’analisi e la fotografia dello “stato di salute” delle abitazioni, l’assicurazione ed il fondo per la sicurezza per prevenire le conseguenze di eventi calamitosi. Lo riproponiamo cercando di  far comprendere come sarebbe naturale e tutto sommato semplice evitare lutti e disastri, temi già numerose volte approfonditi sulle pagine della nostra rivista “La Proprietà edilizia”.

Il valore degli immobili, così come il premio assicurativo, dipenderebbe dal loro grado di sicurezza; sarebbe, pertanto, interesse dei cittadini avere un immobile sicuro strutturalmente, al fine di risparmiare sul premio di assicurazione e le stesse assicurazioni sarebbero interessate a verificarne le caratteristiche. Appare evidente che propedeutica all’assicurazione è la costituzione di un’anagrafe del costruito, intesa come strumento di conoscenza di tutti i beni immobili e consistente, in una prima fase, nella raccolta di tutta la documentazione tecnico-amministrativa disponibile (fornita dai proprietari o dagli amministratori ovvero acquisita presso uffici pubblici) ed in eventuali indagini visive, i cui costi dovranno essere defiscalizzati. L’obiettivo iniziale è quello di ottenere un quadro dello stato dei manufatti, di individuare gli eventuali provvedimenti da adottare ai fini della sicurezza strutturale, di stabilire l’eventuale necessità di indagini specialistiche e di programmare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle strutture nel loro complesso e di ciascuna unità immobiliare, ai fini di una “gestione sostenibile”. La conoscenza del costruito è indispensabile anche per la pianificazione del territorio e per un impiego razionale delle risorse disponibili da parte delle Amministrazioni locali e nazionali (si pensi ai piani di emergenza di Protezione civile, ai Piani regolatori, ecc.). La conoscenza del territorio è la base di partenza per programmare gli interventi necessari nei singoli casi e nell’insieme, ma anche per avanzare proposte efficaci. La sovrapposizione di tali informazioni con quelle delle mappe di pericolosità, fornite dalle istituzioni competenti, consentirà di individuare le aree a maggior rischio.

Più in dettaglio, l’anagrafe inizialmente consentirà di mettere in evidenza, per ciascuna struttura:

• eventuali carenze progettuali anche in relazione alle pericolosità del sito in cui sorge la struttura, legata a fenomeni naturali, quali sisma, frane, ecc., o di natura antropica;
• eventuali carenze di manutenzione alle strutture e agli impianti, sia in conseguenza di eventi particolari sia per naturale invecchiamento;
• eventuali pericolosità esterna, dovute alla vicinanza a strutture pericolose.

Il complesso integrale delle informazioni sulle singole strutture fornirà il quadro della situazione complessiva, consentendo di individuare le aree con struttura a maggiore vulnerabilità nei confronti dei vari aspetti e di:

• definire gli obiettivi a medio e lungo termine, individuando le priorità;
• individuare gli interventi urgenti a livello nazionale e locale;
• individuare le soglie di passaggio dal recupero con miglioramento o adeguamento a quella della ricostruzione.

Ai fini di quanto detto il Bim (Building Information Modeling) appare lo strumento idoneo. Si aggiunge che l’amministratore del condominio è chiamato a tenere aggiornata l’anagrafe dell’edificio (parti comuni e proprietà esclusive) riportando qualsiasi informazione e documentazione utile in relazione ad eventuali interventi alle strutture portanti, agli impianti, all’architettonico, ecc., e a far eseguire con cadenza quadriennale un’accurata ispezione visiva da parte di un tecnico abilitato, il cui costo seguirà le regole sopra citate in materia di defiscalizzazione. L’anagrafe del costruito, però, ha motivo di esistenza indipendente dall’assicurazione che risiede nella necessità di migliorare la sicurezza del patrimonio edilizio in Italia, dove la cultura del recupero e della sicurezza del patrimonio esistente sta facendosi faticosamente strada anche nella coscienza dei cittadini. Il cammino è stato lungo, a partire dall’approvazione nel 1978 del titolo IV della legge n. 457 sul piano decennale per l’edilizia abitativa, e si è snodato anche con l’introduzione di norme particolarmente stringenti sulla sicurezza sismica, e non solo, e sulla cura degli impianti comportanti impiego di energia con l’obiettivo, anche di interesse pubblico attinente al risparmio delle varie risorse. Il passo ulteriore, e forse definitivo, dovrà essere il rapido raggiungimento della piena sicurezza di ogni singola unità immobiliare attraverso un’azione capillare di raccolta dati che, in prima battuta, deve condurre comunque proprio all’istituzione di un’anagrafe di ciascun edificio da aggiornarsi dinamicamente in funzione di interventi fatti e da eseguirsi.

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